השקעות בנדל"ן בארה"ב - שוק השקעות פופולרי שקורץ לישראלים רבים. כיום משקיעים ישראלים מהווים נתח משמעותי מהמשקיעים הזרים בנדל"ן בארה"ב מה כדאי לדעת לפני שחושבים להשקיע, ואיך בוחרים באזור נכון להשקעה בנדל"ן אמריקאי? על מחירי הדירות, האופציות להשקעה ועוד 5 דברים שכדאי לבדוק לפני שמשקיעים.
מחירי הדיור והקרקעות - נמוכים משמעותית לעומת ישראל
המשבר ב-2007
כולנו יודעים שב-2008 נוצר משבר כלכלי עולמי חריף. כולנו גם יודעים שהוא התחיל בארה"ב, ב-2007. אך מה בדיוק קרה שם?
התנהלות הבנקים בארה"ב עד לשנת 2007 אפשרה משכנתא בתנאים נוחים, ריביות מפתות ואפשרויות גמישות. הבנקים לא השתמשו במערכות בקרה איכותיות כדי לוודא שהלווים, שנטלו משכנתאות עבור דירות, אכן מסוגלים לעמוד בפירעון המשכנתאות. בנוסף, בגלל הסופות וסיכונים גיאולוגיים בארה"ב הקרקעות אינן יקרות, יחסית. הבנייה זולה, בנייה טרומית ואף בנייה מעץ פופולריות ורווחות.
2 הנתונים הללו גרמו לכך שמחירי הדירות היו אטרקטיביים, יחסית למחירי השכירות. אנשים רבים מיהרו לבקש משכנתא מהבנק ולרכוש לעצמם דירות. המדד שאליו הוצמדו הריביות היה אג"ח ממשלתיות בריבית גבוהה. ההחלטה להעלות לפתע את הריביות יצרה מצב שבו לווים רבים פשוט לא הצליחו לעמוד בהחזרי ההלוואה. הם נאלצו להחזיר את הבתים לבנקים שלא הצליחו למכור אותם, בגלל המיתון הקשה בשוק הנדל"ן. בסופו של דבר, נותרו הבנקים עם עודף של דירות ללא קונים, מה שגרם למשבר חמור ולירידה מעגלית במחירי הנדל"ן. מניות הנדל"ן קרסו, משקיעים איבדו את כספם והמשבר העולמי התפשט. 2008 נודעה כשנת משבר כלכלי עולמי חריף.
הפוטנציאל
בשנים הבאות ארה"ב מתאוששת מהמשבר. משקיעים בעלי חושים חדים הבחינו כבר עם פרוץ המשבר בפוטנציאל העצום: יש כאן דירות במחירים אפסיים שניתן להשקיע בהן, מתוך אמון כי מחירי הדירות יעלו בהמשך ושוק הנדל"ן יתאושש. ואכן זה מה שקרה.
עד היום כתוצאה מהמשבר ארה"ב מציעה נכסי נדל"ן במחירים נמוכים יחסית למדדים עולמיים, והפוטנציאל לעלייה מתמשך.
מגמת העלייה: עלייה יציבה ובטוחה למרות משבר הקורונה העולמי
העלייה במחירי הדירות יציבה ובטוחה. גם בשנת 2021, שנת קורונה עולמית, מכירות הבתים עלו משמעותית. מדד מחירי הבתים עלה ב-4.29% ומחירי הבתים עלו ב-2.17%. מדובר במגמה מבטיחה במיוחד לאור העובדה שמחירי הדירות כרגע עדיין אטרקטיביים.
סוגי ההשקעות המקובלות בארה"ב
- בית פרטי
- דירה בבניין / קומפלקס
- בניין / קומפלקס דירות כחלק ממולטיפמילי
- נדל"ן עסקי/ מסחרי - בנייני משרדים, מלונות ומפעלים
אז מה חשוב לבדוק לפני שמשקיעים בנדל"ן בארה"ב? 5 דברים
לפני שבוחרים אזור להשקעה, יש לבחון מספר פרמטרים שיעידו על כדאיות ההשקעה.
1. דמי שכירות ממוצעים באזור
פשוט וחשוב: כדאיות הרווח השנתי לפני מכירת הנכס, כלומר, הרווח משכר הדירה עצמו ולא ממכירת הדירה.
2. מס מדינתי ומס עירוני
המס על שכר דירה בארה"ב מורכב מ-2 סוגים: 1. המס הפדרלי שהוא שווה ערך בגובהו בכל רחבי הפדרציה של ארה"ב, ו-2. המס המדינתי המשתנה בין המדינות השונות. בנוסף, לעיתים ישנם פערי מס גם בערים שונות בתוך אותה המדינה. לפני השקעה בנדל"ן חשוב להיות מודעים לגובה המס במדינה ובעיר שבה מצוי הנכס.
3. ביקוש לשכירות ולקנייה באזור
גם אם מדובר באזור עם דמי שכירות גבוהים, לא תמיד ההשקעה בו משתלמת. לפעמים באזורים שבהם דמי השכירות החודשיים נמוכים יותר יש ביקוש גדול יותר לקניית דירות והעלייה במחיר הנכס תהיה גבוהה יותר לשנה.
4. אופי האוכלוסייה
כדאי להכיר את אופי האוכלוסייה: רמה סוציו-אקונומית, השתייכות לקהילות דתיות, מקצועיות ועוד. מאפיינים אלה משפיעים על שוק הנדל"ן המקומי. למשל, קהיליית הייטק מתפתחת באזור תביא לצפי של עלייה בביקוש לדירות.
5. תופעת ההגירה
האם קיימת באזור הגירה שלילית או חיובית, ובאילו אחוזים מדובר - שאלות כאלה חייבות להישאל כיוון שהן משפיעות על העלייה בביקוש לשכירות ולקנייה של דירות. הגירה שלילית, למשל, עלולה להשפיע לרעה על מחירי הדירות ולהוות אות אזהרה להשקעה לא מוצדקת.
השקעות בנדל"ן אמריקאי
תחום השקעות נדלן בארצות הברית פופולרי ומבטיח, שמראה עלייה יציבה גם במשבר הקורונה העולמי. עם זאת, תמיד חשוב לבדוק היטב ולהיות מעודכנים בכל הפרטים הקטנים שמוודאים את כדאיות ההשקעה. כדי שלא נשאר מופתעים - בודקים מראש, משקיעים בחכמה.
