מי מאיתנו שיצא לו להתעסק אי פעם בענייני נכסים ונדל"ן למיניהם, בוודאי שמע לא פעם את המושגים היטל השבחה, שמאות מקרקעין, שמאות נזקי מים ועוד ביטויים שונים ומשונים.
ודאי ניסיתם מיד לגלות ולהבין מה כל אלו אומרים, וכיצד כל זה נוגע אליכם.
אז מה זה היטל השבחה, ומה מתכוונים כשאומרים לי: "ממליץ לך להתייעץ עם שמאי מקרקעין או נזקי מים לפני".
היטל השבחה? מי זה?
בכדי למנוע דאגות מיותרות בעתיד, נבין תחילה מה פירוש הביטוי "היטל השבחה".
היטל השבחה הינו מס המוטל על בעל נכס אשר קיבל אישור מהרשויות המקומיות לבצע שינוי בנכס שברשותו. שינוי הנכס יכול להתבטא בייעודו, בגודל השטח הבנוי ועוד.
גובה תשלום ההיטל נבדק ביום מתן אישור ההשבחה, והינו 50% מעליית שווי הנכס כתוצאה מהאישור.
לדוגמה, בעל נכס קנה דירה בשווי 1,000,000 ש"ח, ולאחר כשנה קיבל אישור מהרשות המקומית להגדלת שטח הסלון מחוץ לגבולות הנכס.
ביום מתן האישור, הנכס הוערך בשווי של 2,000,000 במידה וההשבחה תתבצע – על כן היטל ההשבחה הינו 500,000. זאת למרות שיכול להיווצר מצב ובו ביום העברת הבעלות, שוויו של הנכס יוערך ב 1,700,000.
רק אני קובע פה…
לאחר שהסברנו על היטל ההשבחה, נבין כיצד נקבע גובה ההיטל, ומי קובע אותו.
שוויו המחודש של הנכס לאחר שינויו, נקבע בדרך כלל על ידי שמאי מקרקעין.
שמאות מקרקעין, הינו תחום המעריך את שוויו העכשווי או העתידי של נכס כלשהו בהתחשב בגורמים שונים.
לרוב, כשמדובר בהיטל השבחה, שמאי מקרקעין יקרא מטעם הרשויות המקומיות על מנת שאלו יוכלו לדעת מה יהיה שוויו של הנכס לאחר מימוש אישור ההשבחה, ובכך יוודע מחיר ההיטל.
במקרים מסוימים, יבקש גם בעל הנכס ייעוץ של שמאי מקרקעין מטעמו, על מנת לוודא ששוויו העתידי של הנכס אכן כפי שהצהירו הרשויות.
במידה וישנם ויכוחים, נשלח שמאי מקרקעין מומחה מטעם משרד המשפטים, ותפקידו להכריע את הדין.
אז בכל זאת – כיצד ניתן להפחית את גובה ההיטל?
כפי שהבנו, גובה ההיטל נקבע על פי שוויו של הנכס לאחר השבחתו.
מכך נגזר שככל ששווי הנכס לאחר ההשבחה יהיה נמוך יותר, כך גם גובה ההיטל בהתאם.
את שווי הנכס ניתן להוריד בדרכים רבות, ביניהן מציאת פגמים בנכס, הנובעים כתוצאה מבלאי.
שווי הפגמים נקבעים באופן קביל על ידי שמאים שונים, כדוגמת שמאות נזקי מים.
שמאי נזקי מים, קובע את גובה המחיר הנדרש לשלם כתוצאה מנזקי בלאי בתחום המים בנכס (ביוב, צנרת ועוד).
לאחר מכן, החלטתו של שמאי נזקי המים מגיעה לשמאי המקרקעין המשקלל זאת בשוויו של הנכס, ובכך ניתן להפחית את גובה ההיטל.
