פרויקטים של התחדשות עירונית ותמ"א 38 מחייבים שיתוף פעולה מלא ככל הניתן של בעלי הדירות מול הגורמים השונים הפועלים בפרויקט, בראשם היזם.
אבל מה קורה כאשר שיתוף פעולה כזה אינו בר השגה ואיך כדאי להתנהל נכון, כאשר הבניין שלכם מיועד לתמ"א 38?
עימות בין בעלי דירות - מתכון לכישלון של הפרויקט
באופן טבעי, כאשר יש בעלי דירות רבים בבניין, יש גם דעות רבות, שיקולים מנוגדים ולא אחת מצב זה יכול לפגוע בהצלחת הפרויקט, עד כדי ביטול שלו.
במיוחד בפרויקטים שונים של התחדשות עירונית, ניתן לראות מצבים בהם בעלי הדירות אינם מסכימים על נושאים רבים, בראשם בחירת היזם לביצוע הפרויקט.
למעשה, קיימים לא מעט מקרים, בהם בעלי דירות לא רק שאינם משתפים פעולה בתהליכי קבלת החלטות אלא גם חותמים על חוזה עם עורכי דין שונים ואף עם יזמים שונים.
החיכוכים הללו הם הגורם העיקרי לעיכובים ביציאה לפועל של פרויקטים בתחום התחדשות עירונית.
מה קורה כשלא מסכימים על אופן הפעולה
לא אחת קורה כי קבוצה קטנה של בעלי דירות מחליטה לקדם את הפרויקט וחותמת עם יזם אחד ואז מנסה להפעיל לחץ על יתר הדיירים שיחתמו גם הם, אלא שזהו מתכון לעיכובים בלתי נגמרים, כי מספיק בעל דירה אחד, אשר אינו מסכים עם ההחלטות שהתקבלו, כדי לגרום לעיכובים בלתי נגמרים בפרויקט כולו.
לכן חשוב לקיים אסיפת בעלי דירות ולקבל הסכמה מלאה של כולם, לפני שיוצאים לדרך.
אפשרות נוספת היא לבצע מינוי מוסכם על ידי כל בעלי הדירות, של נציגות מטעמם, אשר תבצע את כל ההחלטות והפעולות הנדרשות, ללא מחלוקת וללא עוררין, כדי לקדם את הפרויקט.
אבל ההמלצה הגורפת והחשובה אולי יותר מכולן היא לשכור את שירותיו של עורך דין אחד, מוסכם על כל בעלי הדירות בבניין, אשר ינהל את העניין באופן מקצועי, חסר פניות ולטובת כולם.
חוק הסרבן
החוק מאפשר לכל בעל דירה לסרב לביצוע הפרויקט, על בסיס סיבות ענייניות ומפורטות, כפי שמפורט בחוק, אך יש גם דיירים המשתמשים בזכותם לסרב ככלי מיקוח מול היזם ובעלי הדירות האחרים.
על דיירים כאלה לדעת כי החוק מאפשר לבעלי הדירות האחרים להגיש נגד הדייר הסרבן תביעת נזיקין בגין הנזקים הכספיים אשר נגרמו להם בגללו ויש להניח כי לבסוף, האיש יאלץ לשלם פיצויים בגובה מאות אלפי שקלים לשכניו לבניין.
לסיכום
קיימת חקיקה נרחבת בתחום התחדשות עירונית בכלל ותמ"א 38 בפרט, אשר מטרתה להגן על בעלי הדירות ולהסדיר את הנושא ככל הניתן.
יחד עם זאת, התנהלות לא מסודרת, או לא תקינה של אחד מבעלי הדירות, או כמה מהם, עשויה להביא לעיכובים ארוכי טווח ואף הפסדים כספיים משמעותיים.
על כן, יש לשכור את שירותיו של עו"ד מקרקעין, אשר ייצג באופן מסודר ובטוח את כל בעלי הדרות גם יחד ויבטיח התנהלות משפטית תקינה וחלקה ככל הניתן.
